الملاحظات القانونية الخاصة بكل من عقد المساطحة النموذجي

الملاحظات القانونية الخاصة بكل من عقد المساطحة النموذجي الصادر عن دائرة البلديات والنقل بتاريخ 28/10/2014 وعقد المساطحة النموذجي الصادر عن مكتب أبوظبي للإستثمار بتاريخ 30/8/2020

ونستعرض فيما يلي أبرز البنود والأحكام التي نص عليها عقد المساطحة لسنة 2020 :

• تنفيذ المشروع:

يلتزم المستثمر قبل بدء التنفيذ بأربعة عشر يوما على الأقل وبشرط استيفاء جميع الشروط المذكورة بالعقد، وأن يقوم بتوجيه إخطار خطي إلى المالك يوضح نيته ببدء العمل.

يسمح للمستثمر أثناء فترة التنفيذ بالدخول إلى الأراضي المجاورة لاغراض تنفيذ المشروع فقط ويتحمل المستثمر وحده المسؤولية عن ذلك وعلى نفقته الخاصة مع مراعاة شروط العقد (دون إمتلاك حق قانوني عليها).

كما ورد في نموذج عقد المساطحة لسنة 2020 إنه يجوز للمستثمر إجراء أي تعديلات أو إضافات في قطعة الأرض و/أو في المشروع بشرط أن تكون التعديلات والإضافات ليست ذات طبيعة هيكلية ولا يجوز للمستثمر إجراء أي تعديلات أو إضافات أخرى في قطعة الأرض أو أي تحسينات علي المشروع دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المالك.

• مقابل المساطحة

عقد مساطحة سنة 2020 تضمن أحكام تفصيلية بشأن مقابل المساطحة وكيفية الاحتساب، على سبيل المثال أوضح العقد أن تاريخ بدء مقابل المساطحة هو اليوم الآخير من الفترة المخصصة لتصميم وانشاء المشروع.

• إلتزامات التأمين:

يجب على المستثمر وعلى نفقته الخاصة أن يحصل، ويحافظ طوال المدة على بوالص تأمين من شركة تأمين معتمدة من قبل المالك ويتعين أن تكون بوالص التأمين المذكورة بأسماء كل من المستثمر والمالك، ومع ذلك لا يجوز للمالك المطالبة إلا بالإضرار المباشرة التي يتكبدها

• الرهن لصالح البنوك:

مع مراعاة القوانين النافذة وشروط الاتفاقية، فإنه يجوز للمستثمر إنشاء رهن على حق المساطحة وذلك لأغراض تمويل ً المشروع، بمقتضى رهن حق المساطحة لصالح أي بنك وحسب تقديره المطلق، شريطة الا تتجاوز مدة أي رهن المدة المتبقية من الاتفاقية.

• حقوق الملكية الفكرية:

وعلى عكس عقد المساطحة لسنة 2014 فقد ورد في عقد المساطحة لسنة 2020 بند ينظم الحقوق الخاصة بالملكية الفكرية حيث تم تضمن بند ينص على أن " يحتفظ كل طرف بحقوقه في كل ما يملكه من علامات تجارية وعلامات خدمة وأسماء تجارية وأسماء أعمال وشعارات وأسرار تجارية ومعرفة فنية أو أي حق له ذو طبيعة مماثلة وأثر معادل أو مماثل لأي من هذه الحقوق التي قد تتواجد في أي مكان في العالم.

كما يمنح المستثمر للمالك رخصة استخدام حقوق الملكية الفكرية من غير مقابل مالي لاستخدام أي مخططات متعلقة بأعمال المستثمر أو استخدام وتطوير قطعة الأرض، و ينحصر ترخيص المالك في استخدام المخططات لهدف تنفيذ المشروع الاستثماري بقطعة الارض أو أي تحسينات فقط..

• السرية:

وعلى عكس عقد المساطحة لسنة 2014 فقد ورد في عقد المساطحة لسنة 2020 بند ينظم و يحفظ سرية المعلومات.

• النقل إلى متنازل له مقبول به

و هو بند مستحدث لم يرد ضمن بنود عقد المساطحة لسنة 2014 و الذي نص على أنه وفي حال لم يكن هناك رهن على حق المساطحة، يكون لدى المستثمر ثلاثة أشهر لنقل المشروع الاستثماري إلى متنازل له مقبول به، بعد إخطار بالانهاء صادر للمالك، وفي حال لم يستكمل المستثمر، عند انتهاء فترة التسعون يوما، من نقل حق المساطحة إلى ذلك المتنازل له المقبول به، يجوز للمالك إنهاء العقد وفقاً لأحكامه.

• الإنهاء

وضع عقد مساطحة 2020 أحكام تفصيلية بشأن الانهاء قبل انجاز المشروع والانهاء بعد انجاز المشروع. على سبيل المثال فإن مدة تصحيح الاخلال الممنوحة للمستثمر في حال وقوع الاخلال بعد انجاز المشروع أكبر من مدة التصحيح الممنوحة في حال الاخلال قبل انجاز المشروع.

• حماية المقرض

تضمن عقد مساطحة 2020 بنود عديدة بشأن حماية المقرض للمستثمر.

على سبيل المثال لا يجوز للمالك انهاء العقد بسبب الاخلال من جانب المستثمر إلا بعد اعطاء اخطار خطي للمقرض من أجل منح المقرض فرصة لتصحيح الاخلال.

وفي حال الانهاء بسبب اخلال المستثمر يجوز للمقرض مطالبة المالك بمنحه مساطحة جديدة على قطعة الأرض للباقي المدة غير المنتهية.